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陳勁松 | 反轉(zhuǎn)系列之二:“化債”就是真問題 發(fā)布時(shí)間:2024-10-15
一、能否用“加杠桿”解決債務(wù)問題?

本輪“新政”有一個(gè)特別值得關(guān)注的要點(diǎn),就是鼓勵“加杠桿”:

■ 降準(zhǔn):給銀行“加杠桿”;
■ 互換便利:給基金“加杠桿”
■ 鼓勵“回購”:給股東“加杠桿”
■ 降低首付:給房地產(chǎn)買家“加杠桿”
■ 支持保障房:給地方政府“加杠桿”
……
力度之大,前所未見!對于股市的作用就是立竿見影,對于房地產(chǎn)市場呢?
日本的“失去三十年”告訴PP電子,用“負(fù)更多的債,解決債務(wù)問題”,是行不通的。
對于房地產(chǎn)市場中的“七寸”開發(fā)來說,他們的狀況用學(xué)術(shù)的語言,號稱是“資產(chǎn)負(fù)債表”衰退,其實(shí)是“明斯基時(shí)刻”:
因?yàn)槭聦?shí)上的“資不抵債”,以至于新借債只能用于“還舊債”的利息,以勉強(qiáng)度日,新增貸款用于“白名單”項(xiàng)目的保交樓已經(jīng)不易,怎么指望他們增加債務(wù)擴(kuò)表。
什么情況下,無論是開發(fā)商還是小業(yè)主會“加杠桿”?
■ 是“利率低”嗎?當(dāng)然不是,無論是中國還是日本,瘋狂“加杠桿”時(shí)利率都是在高位;
■ 是“利潤率高”嗎?當(dāng)然也不是,從上市公司歷年報(bào)表上看,并不是高利潤率是借錢的主要推動力;
■ 是“負(fù)債率低”嗎?更不是,否則解釋不了在國內(nèi)借不到錢,而去借美元債。
行業(yè)加桿杠正是“高去化率”和“高抵押物估值”的時(shí)候!

二、“化債”先要解決信用等級

如果PP電子將債務(wù)主體大致掃描一下可以看到,房地產(chǎn)相關(guān)主體的債務(wù)水平:

■ 地方政府+地方城投公司:
    40萬億+65萬億=105萬億

■ 開發(fā)商債務(wù)余額:
    50萬億

■ 居民按揭貸+經(jīng)營貸:
    40萬億+20萬億=60萬億

(以上數(shù)據(jù)均采用網(wǎng)絡(luò)公開數(shù)據(jù)只做大致分析之用)
在今年房價(jià)普跌20%、成交量大幅下滑30%、個(gè)稅下滑的情況下,不只是開發(fā)商無力加杠桿,居民在負(fù)債率40%以上水平時(shí),總體上也不可能加了。
為什么說財(cái)政部抓住了真問題?
■ 首先“化債”的重點(diǎn)在地方政府;
■ 用“超長期國債”置換“土地財(cái)政”;
■ 用“地方政府專項(xiàng)債”收購閑置土地,使得“市場增量”得以嚴(yán)控;
■ 用“長期債”置換“短期債”;用信用等級高的債,置換信用等級低的債;
■ 用“保障房”置換“商品房”。
這就是整體形勢反轉(zhuǎn)的最重要的政策基。醋什男龐沒》⑸酥卮笞。
從“量”上來看“地方債”是大頭,“置換”相當(dāng)于左右口袋互換,而且易操作,道德風(fēng)險(xiǎn)少,是決定性的一手妙棋。

三、資產(chǎn)重估的系統(tǒng)轉(zhuǎn)換

“化債”是解決“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”的前提,只有這個(gè)牛鼻子問題解決了,才能談“止跌回穩(wěn)”的市場問題。

此次重要的幾個(gè)經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)換發(fā)布會,特別隱含了,無風(fēng)險(xiǎn)利率的降低和人民幣資產(chǎn)的估值系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換:降息降準(zhǔn)之外,超長期“國債”已經(jīng)成為貨幣發(fā)行的“錨”。

貨幣正是資產(chǎn)價(jià)值的度量之尺,當(dāng)尺子改變的時(shí)候,資產(chǎn)價(jià)格就要系統(tǒng)重估。而資產(chǎn)價(jià)格評估有通用的三種方法:

1、交易價(jià)格法

2、資產(chǎn)重置法

3、資產(chǎn)收益法
在市場交易大幅波動的時(shí)候,最可靠的方法是“資產(chǎn)收益法”,即資產(chǎn)的收益率是否高于無風(fēng)險(xiǎn)利率和借貸利率。
房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜,因?yàn)橛胁煌钠贩N類別,但就住宅來說,全世界都存在這樣的規(guī)律,就是租金回報(bào)率普遍低于無風(fēng)險(xiǎn)利率,這不是不正常的。

目前,PP電子正走在均值回歸的路上。


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