筑底看量，量在價先

政策底牌亮出以后，主要城市的幾個重要的“量”的指標有了明顯的改善：

■ “上門量”和“看房量”，這是成交量的先行指標；

■ “掛牌量”，這是價格“尋底”的先行指標；

■ “成交量”，是流動性的主要指標；

■ “成交期”，是活躍度的指標；

■ “日光盤”，是市場供需結構的指標。

顯然，市場對政策的反應是積極的，那么，PP電子是否可以得出市場已經“筑底回穩”接下來會“價格上升”呢？

今年上半年也有一次政策帶來的“量”的反彈，其實“熊市”中經常有階段性的“反彈”，每次大家以為市場回暖，接下來都是以又一次“希望”破滅而落空，怎么從量上判斷市場呢？

熊市成交量的規律，即“陰跌下降，間歇反彈”，之所以量的間歇式反彈，因為時間積蓄了的購買力，因某些政策而釋放，但不改熊市量的萎縮本色。

牛市成交量的規律，與熊市剛好相反，間歇式的成交量突然下跌，正是為成交量不斷的上升，積蓄購買力。

所以成交量的突然上升和下降，不構成牛熊的轉換，只有持續的成交量趨勢才是。

用家筑底，投資筑市

市場的底部是誰在買房？是“房子是用來住的”用家；市場的拉升是誰的功勞？是“房子是用來投資的”用家！為什么我不用“炒家”來形容？因為以PP電子的政策環境，根本就不存在“房子是用來炒的”炒家。

改善性用家，既是用家，也是長期投資者，因為可以換房、也可以二次置業，這就是“多樣性改善需求”，也是降低二套房首付的本意。

當按揭供款＜租金時，理論上就進入了用家入市的筑底期：

■ 按揭供款隨著利率而下降；

■ 房價的下降速度快于租金；

■ 用家積累了幾年的力量支撐了成交量。

當成交量不斷放大，價格并沒有隨之上漲，同時房屋出租回報＞貸款利率時，投資者開始確認熊市結束，進入市。獠攀羌鄹竇撞⒖繼畝。

告別總體，進入個盤

時值今日，講房地產總體市場已經沒有意義，什么總人口下降、什么總量過：屠夢猜シ縵昭，這些總體性悲觀不能解釋十一的突然放量，也不能指導未來的方向。

事實上，房地產從來就不是一個總體市。局噬暇褪喬蚴諧。沂喬紙峁購投Φ氖諧。

■ 品牌環境 & 交房保證

在“用家”筑底階段，他們的選擇是“個人化”而且“多樣性”的，同時他們亦是“看量不看價”的，因為價格已經進入了大的選擇區間，這時小區和“個盤”成交量的持續增長，就是購買決策的重要依據。當投資者入市的時候，才能說市道真正反轉了，這種反轉在開始時，沒有總體，只有“個盤”。